南京楼市：城南中心天悦风华样板间考察

杜如贵

今天天气不错，考察团来到了刚刚公开的天悦风华项目的样板间进行考察！
先来说说项目背景：

2022年4月22日，浦口城南中心NO.2022G13地块，最终被大悦城以底价5.2亿元成交，成交楼面价17052元/㎡，未来上市毛坯限价29120元/㎡。

浦口城南中心NO.2022G14地块，经过5轮竞拍，最终被大悦城以总价9.1亿元成交，成交楼面价17479元/㎡，未来上市毛坯限价29120元/㎡。
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最终，这两块宅地合而为一，被命名为天悦风华。

天悦风华由中粮（大悦城）、中铁建两家央企联合开发，G13地块规划5栋15-17层住宅，G14地块规划8栋15-17层住宅，共计800多套房，户型有89㎡三房两厅一卫，105㎡三房两厅两卫，得房率在80%-81%左右，





考察团整理出的一些项目小细节，需要各位感兴趣的读者朋友注意：

项目层高在2.95米，样板间观感还是不错的，同时需要着重注意的是，项目用的是电地暖，电地暖与水地暖之争，这个问题大家可以去搜一下两者的区别，不过由于电地暖的使用，地板与地暖之间的厚度显得更轻薄一些，使得项目层高观感更好，另外，项目所有的玻璃为三玻两腔设计，非常不错。



项目外立面窗墙比不错，材料用的是真石漆保温一体板。

此前考察团曾经给大家考察过天悦风华项目附近的工地与周边配套，今天直接给大家介绍样板间：
项目有13栋住宅，主力户型建面约89、105㎡，皆为三房户型。


传统89㎡户型，三开间朝南、户型方正，一个卫生间，双阳台设计




注意一下：玄关柜包括客厅的超大尺度岩板、吊顶灯带，皆为交付标准，非常实在！客厅开间能做到约3.6米开间，餐客厅一体，向南连接约6.3米双阳台。




厨房用推拉门隔断，观感上让空间增大、移门为交付标准，其中灶具、油烟机、洗碗机是方太/老板的国产品牌，另外这个厨房还配备了垃圾处理器、直饮水净水器。




阳台与卫生间，其中阳台的家政柜并不是交付标准


北向次卧，空间不大




主卧空间中有个梳妆台空间，女主人应该会比较喜欢


与阳台联通的次卧空间，未来有打衣柜的空间

  项目目前有两个样板间，89㎡的做了软装、家具装饰，105㎡的没做软装，但是升级装修的样板间，可以这样理解：未来买了装修包之后，交付之后的样子。










105㎡三房的客厅开间3.9米，阳台开间在6.8米左右，同样的客厅的岩板让买房人很受用。




厨房、次卧空间


客用卫生间




北向空间与主卧，窗户用的是大面积玻璃设计，采光非常好，吊顶的灯带同样是装修标准。




主卧套间设计

  得益于得房率达到了81%左右，项目整个让人的观感就是空间确实不错，装修方面，设计风格跟装修标准也不错，三开间朝南，带有4个大飘窗，未来业主们的生活场景可以把这些飘窗好好的利用起来。
  附上具体的装修标准：



  目前，项目的装修升级包价格在2500元/㎡左右，这样看来，未来均价在32000元/㎡-33000/㎡之间，与城南中心此前的项目相比较，价格上涨了一些，不过不多。
下面，我们再来说说区位。
项目区位
  项目位置在江苏省南京市浦口区康健路与浦滨路交汇处，从地块属性上来看，属于江北城南中心北岸，目前不属于江北新区范畴，但仅一线之隔。



  项目距离江北核心区研创园区域距离非常近，更是直接跟青奥“前湾”区域直接贴脸，未来各项配套可以直接共享（学区可能不会共享）！


与天悦风华项目一街之隔的中海观江樾项目施工现场，目前已经有楼栋成功封顶，中海观江樾项目的进度相当不错。



与天悦风华项目一路之隔的楼盘，是曾经的青奥板块的拓荒楼盘金地风华国际与中海左岸澜庭。

具体配套方面：
  交通方面，项目紧邻在建11号线森林大道站，可同地铁S3号线、10号线换乘，直达主城，现阶段11号线的进度可以期待；



  在道路交通方面，项目地处应天大街隧道和南京长江五桥之间，自驾可快速直达河西，连接主城，同时还有沪陕高速、沪蓉高速、宁合高速等高速，出城也更很方便。

  商业方面，项目周围有江北虹悦城（已开业）、研创园万达、砂之船奥特莱斯（今年开业）、大悦城（在建中）等多个商圈环绕，约5公里范围内有将近150万方大型商业；另外砂之船奥特莱斯最近更是公布了商业体内部实景，如果不出意外的话，大概率就在今年就会开业了。



  教育医疗方面，项目旁边就有规划教育用地，根据之前的新闻消息，城南中心北岸将会拥有南京一中教育集团来统筹规划落地教育资源，这方面的话，是跟江北新区核心区一致的。
  周边有浦口中心医院、浦口区中医院、鼓楼医院江北国际分院等，保障业主健康。
  产业方面，城南中心南岸是目前江北最大的产业集群所在区域——江北研创园，已有如腾飞大厦，孵鹰大厦、扬子科创中心等重要产业载体，拥有众多高素质人才，并在持续虹吸。


距离很近的研创园
  在生态环境方面，天悦风华项目离长江不远，同时周边4公里范围有城南河生态绿廊、芝麻河生态绿廊 、青奥体育公园、绿水湾湿地公园等，自然资源丰富。
  与青奥部分楼盘一路之隔，城南中心因为是足够靠近江北新区的重要新城区域，所以吸引了不少买房人。
  从2020年正荣润棠府、望江悦府、滨江嘉品、星河时代，还是到如今的天悦锦麟、金陵星图，这几个项目加上升级装修包的价格，基本都在3.2万元/㎡左右。


与天悦风华项目距离不远的，曾经的城南中心三剑客之一的滨江嘉品项目，外立面已经在做了，进度也比较快。
不过楼盘高度方面天悦风华项目有着不小的优势：
  板块内其他楼盘天悦锦麟是16-18层小高层，润棠府、望江悦府、滨江嘉品三剑客是18层住宅，而金陵星图项目跟星河时代项目，总高都在25层以上。
  而天悦风华项目的价格与之前的产品相比较的话，房价上升的价格不高，产品上客观的说，存在了一定的升级，但是也不算很大（比如说跟金陵星图、天悦锦麟相比），但是好在项目的定位十分务实：只做了89跟105㎡两种户型。
  据说这次天悦风华项目预计最快本月底首开13地块的2、5号楼，共计120套房，含包放风价3.3万/㎡，总价280万起的价格，也让很多年轻的刚需买房人很受用：毕竟一路之隔的青奥板块，起步户型就是110㎡左右了，而且价格更是高了3000-4000/㎡！



  对于江北新区跟城南中心之间的未来关系的发展感想，我们在稿件：江北新区要变天？重要决策或将影响走向 里已经进行过分析，如果在资金有限的前提下，购买城南中心的新房项目，也应当算是一种退而求其次后，不错的选择。
  目前区域内海信地产G55地块是目前城南中心毛坯限价最高的一幅地块，达到3.1万元/㎡，比天悦风华的毛坯限价还高出了1880元/㎡，中垠G59地块的毛坯限价也有30500元/㎡，未来G55地块房价如果突破每平3.5万加包，我们也不会感到特别惊讶。



目前周边在售新房中：

天悦锦麟：主力在售B2、B5号楼，户型建面约97、135平米，销许均价约30505元/平，另有2500元/平升级装修包，预计2024年3月底交付。



  金陵星图：主力在售B-1、B-3、B-4、B-9号楼，建筑面积约89、113、139㎡，销许价约29783元/㎡，另有2500元/㎡的升级装修包，首付3成，具体一房一价，2024年6月底交付。



星河时代：即将清盘，少量尾房在售，户型建面约128㎡，全装修均价29566-29915元/㎡，另有2165元/㎡升级装修包可选。

龙洐天下

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